Leasehold и Freehold: чем на самом деле владеет иностранец

Для российского покупателя оба термина новые, и переносить на них привычную логику «собственности» и «аренды» из российского права не стоит. Freehold для иностранца в Таиланде на практике означает кондоминиум в Foreign Freehold — бессрочная титулованная собственность на ваше имя, доступная только в пределах иностранной квоты 49% на здание. Это ближе всего к привычному «праву собственности» из ЕГРН. Leasehold — это зарегистрированная аренда максимум на 30 лет, обычно с договорными (не гарантированными) опциями продления; долгосрочной аренды такого рода как формы владения жильём в России практически нет. Виллы на собственной земле для иностранца, покупающего на себя лично, всегда строятся на основе Leasehold — потому что землёй иностранец владеть не может.

Кондо в Foreign Freehold: ваше имя в свидетельстве о праве на юнит, обеспеченном титулом Chanote и зарегистрированном в Земельном офисе. Вы можете продать кому угодно (иностранцу — если позволяет квота), в принципе заложить, оставить по завещанию и владеть бессрочно. Ни арендодателя, ни тающего срока.

Leasehold (кондо или вилла): зарегистрированное на титуле право исключительного пользования на 30 лет. Это настоящее имущественное право: оно обязательно для покупателей земли и может быть продано (переуступлено) на оставшийся срок. Но срок амортизируется: аренда с оставшимися 12 годами стоит намного меньше, чем с 28, и банки под неё не кредитуют. Для вилл грамотная конструкция сочетает аренду земли с собственностью на само строение и зарегистрированным суперфицием — это существенно усиливает вашу позицию.

В одном и том же здании юниты в Leasehold обычно торгуются на 10–20% ниже цены идентичного юнита в Foreign Freehold. Эта скидка — то, как рынок оценивает три вещи: тающий срок, неопределённость продления и более узкий рынок перепродажи (ваш будущий покупатель получает более короткую аренду). Застройщики, исчерпавшие иностранную квоту, часто активно продвигают Leasehold с красивым маркетингом «90 лет» — помните, что зарегистрированным правом являются только первые 30.

Классический договор «30+30+30» содержит два обещания продления от землевладельца. Тайское право не позволяет зарегистрировать аренду длиннее 30 лет, и заранее подписанные продления суды неоднократно расценивали как попытку обойти этот лимит. На практике продления исполняются, когда землевладелец — платёжеспособный, репутационно заинтересованный застройщик, и юридически хрупки, когда земля меняет владельца или собственник — частное лицо. Спрашивайте: кто владеет землёй, что происходит при его смерти или продаже, зафиксирована ли арендная плата на последующие сроки. Если экономика сделки сходится только при 90 годах — купите что-нибудь другое.

Текущие расходы у обеих форм схожи: взносы на содержание кондо (примерно ฿50–90/м² в месяц на Пхукете), амортизационный фонд в новостройках и тайский налог на землю и строения (для жилья умеренный — для большинства домов это единицы тысяч бат). Различия проявляются при переоформлении: Freehold платит стандартные налоги на передачу права (обычно 2–3% «под ключ» на долю покупателя), а регистрация аренды стоит 1,1% от общей суммы договора Leasehold. При перепродаже владелец Freehold может вывести средства за рубеж на основании исходных документов FET; переуступка Leasehold проще с договорной точки зрения, но тающий срок ограничивает цену.

• Покупаете кондо, квота доступна: платите премию за Foreign Freehold. Это единственная бессрочная и «банкабельная» форма собственности для иностранца, и перепродаётся она быстрее всего.
• Покупаете кондо, квота исчерпана, цена это отражает: Leasehold может быть рационален — особенно на горизонте владения 10–15 лет, когда скидка перевешивает амортизацию срока.
• Покупаете виллу: Leasehold плюс собственность на строение — стандартный, легитимный маршрут. Направьте проверку на качество землевладельца и текст договора аренды, а не на погоню за «freehold» через компании, которые вы не контролируете полностью.
• Покупаете прежде всего ради арендного дохода: посчитайте экономику скидки Leasehold — вход на 15% дешевле при той же аренде ощутимо поднимает доходность и может обыграть Freehold по чистой отдаче, несмотря на трение при перепродаже.

Что бы вы ни выбрали, форма собственности указана в каждом объявлении на этом сайте — и её должен проверить (а не предположить) ваш юрист в ходе юридической проверки. Этот гайд — общая информация, а не юридическая консультация.