Собственность для иностранцев в Таиланде — без юридического жаргона

По тайскому Земельному кодексу иностранец не может оформить землю на своё имя — за узкими исключениями (инвестиция от ฿40 млн с одобрением BOI позволяет владеть до 1 рая под жильё, на практике почти не используется). Всё остальное в тайском праве недвижимости для иностранцев — это легальные конструкции, выстроенные вокруг этого правила. Основных конструкций три, и в каждом объявлении на этом сайте указано, какая из них применяется, — ещё до того, как вы отправите запрос. Для покупателей из России и стран СНГ здесь нет никаких особых ограничений: правила одинаковы для всех иностранцев, независимо от гражданства.

Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах напрямую: ваше имя в документе о праве собственности, регистрация в Земельном офисе, объект можно наследовать и продавать — как привычную вам собственность. Ограничение действует на уровне здания: иностранцам может принадлежать не более 49% общей площади квартир в проекте. Юниты в пределах этой квоты продаются как Foreign Freehold (FF); когда квота исчерпана, оставшиеся юниты иностранцам продают только как Leasehold — часто со скидкой 10–15%.

Два условия: здание должно быть зарегистрировано по Закону о кондоминиумах («лицензия кондо» — она есть не у каждого жилого комплекса), а деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, что подтверждается формой FET. Foreign Freehold — самая чистая конструкция, доступная иностранному покупателю, и обычно она стоит своей премии.

Поскольку землю под виллой оформить на себя нельзя, стандартная схема — аренда на 30 лет, зарегистрированная на документе о праве на землю в Земельном офисе. Зарегистрированный Leasehold — это полноценное имущественное право: оно переживает продажу земли, а при соответствующих условиях договора его можно переуступить или сдать в субаренду. Само строение при этом можно отдельно оформить в собственность на своё имя (через разрешение на строительство или договор купли-продажи), что усиливает вашу позицию.

Что насчёт «30+30+30»? В договорах часто прописаны две опции продления, но смотрите на вещи трезво: зарегистрированы и гарантированы только первые 30 лет. Опции продления — договорные обещания землевладельца: в принципе они исполнимы против этого владельца, но не проверены против его правопреемников и не могут быть зарегистрированы заранее. Тайские суды исторически отказывались признавать конструкции, пытающиеся сделать аренду фактически бессрочной. Оценивайте Leasehold соответственно: вы покупаете длительное и надёжное право пользования, а не землю.

В грамотно структурированных виллах на Leasehold есть дополнительные механизмы защиты, о которых стоит спрашивать: собственность на строение на ваше имя, суперфиций или узуфрукт, опция конвертации при изменении закона и условия аренды, обязательные для покупателей земли.

Вы встретите виллы с формулировкой «freehold через тайскую компанию»: землёй владеет тайская компания, иностранец держит 49% акций плюс фактический контроль через привилегированные права голоса, а 51% числится за тайскими акционерами. Честная версия такова: использование номинальных тайских акционеров без реального участия незаконно по Закону об иностранном бизнесе и Земельному кодексу, и контроль, исторически редкий, ужесточается — компании-землевладельцы всё чаще проверяют на предмет того, действительно ли тайские акционеры вкладывали средства.

Компания может быть легитимной, когда она ведёт реальный бизнес (например, лицензированную арендную деятельность) с настоящими тайскими партнёрами, нормальным бухгалтерским учётом и ежегодной отчётностью (закладывайте ฿30 000–60 000 в год). Как чистая «обёртка» для владения домом для отпуска она несёт юридический риск, которого нет у Leasehold и Foreign Freehold. Мы прозрачно показываем форму «Компания» в объявлениях, чтобы вы могли её взвесить — со своим юристом, а не с юристом продавца.

Тайское право предлагает регистрируемые права, которые часто сопровождают аренду: суперфиций (право владеть строениями на чужой земле), узуфрукт (право пользоваться объектом и извлекать из него выгоду — вплоть до пожизненного) и право проживания. Аренда плюс суперфиций на строение — существенно более сильный пакет, чем аренда сама по себе. Если вы покупаете с супругом-гражданином Таиланда, учтите: при покупке земли в браке на имя супруга вам придётся подписать заявление о том, что средства являются его личной собственностью, — сначала получите независимую консультацию.

Ориентировочная схема решения — не юридическая консультация:

• Покупаете кондо и хотите максимум надёжности: Foreign Freehold в пределах квоты. Остаток квоты проверяется в ходе юридической проверки.
• Покупаете виллу для жизни или на длинный срок: зарегистрированный Leasehold на 30 лет + собственность на строение + суперфиций, от землевладельца с чистым титулом Chanote.
• Покупаете виллу под реальный арендный бизнес: корректно капитализированная тайская компания может быть оправданна — нужна консультация профильного специалиста.
• При любой конструкции: независимый юрист, проверка титула в Земельном офисе и перевод средств из-за рубежа с правильными документами. Покупателям из России стоит дополнительно заранее спланировать маршрут платежа (см. наш гайд по процессу покупки) — это влияет на оформление FET и будущий вывод средств.