Leasehold กับ Freehold: คุณเป็นเจ้าของอะไรกันแน่

สำหรับผู้ซื้อคนไทย Freehold คือสิ่งที่คุ้นเคยอยู่แล้ว: กรรมสิทธิ์สมบูรณ์บนโฉนด (Chanote) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด — ถือได้ตลอดไป ไม่มีเงื่อนไขเวลา สำหรับชาวต่างชาติ Freehold ในทางปฏิบัติหมายถึงคอนโดแบบ Foreign Freehold ภายในโควตา 49% ของอาคารเท่านั้น ส่วน Leasehold คือ สิทธิการเช่าจดทะเบียนสูงสุด 30 ปี มักพ่วงออปชันต่ออายุแบบสัญญา (ไม่ใช่หลักประกัน)

แล้วทำไมคนไทยที่ถือโฉนดได้ต้องสนใจ Leasehold? เพราะตลาดภูเก็ตมีทรัพย์สองกลุ่มที่ Leasehold โผล่มาหาคุณ: โครงการรีสอร์ตและแบรนด์เรสซิเดนซ์บางแห่งขายเฉพาะสิทธิการเช่าให้ทุกสัญชาติ และยูนิต Leasehold มือสองที่ราคาลดลึกจนตัวเลขผลตอบแทนน่ามอง คู่มือนี้ช่วยให้คุณตีราคาสองแบบนี้ได้อย่างถูกต้อง

คอนโดหรือบ้านแบบ Freehold: ชื่อคุณบนเอกสารสิทธิที่อิงโฉนด จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ขายให้ใครก็ได้ (ขายให้ชาวต่างชาติได้ถ้าโควตาเหลือ) จำนองกับธนาคารได้ ยกเป็นมรดกได้ และถือได้ไม่มีวันหมดอายุ ไม่มีเจ้าของที่ดินเหนือหัว ไม่มีนาฬิกานับถอยหลัง

Leasehold (คอนโดหรือวิลล่า): สิทธิใช้ประโยชน์แต่ผู้เดียว 30 ปี จดทะเบียนหลังโฉนด เป็นทรัพยสิทธิจริง — ผูกพันผู้ซื้อที่ดินรายต่อไป และขายต่อ (โอนสิทธิ) ได้ตามอายุที่เหลือ แต่มูลค่าเสื่อมตามเวลา: สัญญาที่เหลือ 12 ปีมีค่าน้อยกว่าที่เหลือ 28 ปีมาก และธนาคารไม่รับเป็นหลักประกันสินเชื่อ สำหรับวิลล่า โครงสร้างที่ดีจะพ่วงกรรมสิทธิ์ตัวอาคารและสิทธิเหนือพื้นดินจดทะเบียน ซึ่งทำให้สถานะผู้เช่าแข็งแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ในอาคารเดียวกัน ยูนิต Leasehold มักซื้อขายกันต่ำกว่าราคา Freehold ของยูนิตที่เหมือนกัน 10–20% ส่วนลดนั้นคือราคาที่ตลาดคิดกับสามสิ่ง: อายุสัญญาที่ลดลงทุกปี ความไม่แน่นอนของการต่ออายุ และตลาดขายต่อที่แคบกว่า (ผู้ซื้อรายถัดไปได้สัญญาที่สั้นลง) ดีเวลอปเปอร์ที่ใช้โควตาต่างชาติหมดแล้วมักดันการขาย Leasehold ด้วยการตลาด "90 ปี" ที่ขัดเงามาอย่างดี — จำไว้ว่าเฉพาะ 30 ปีแรกเท่านั้นที่เป็นสิทธิจดทะเบียน

สัญญาแบบ "30+30+30" สุดคลาสสิกมีคำมั่นต่ออายุสองครั้งจากเจ้าของที่ดิน กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้จดทะเบียนสัญญาเช่าเกิน 30 ปี และการเซ็นต่ออายุล่วงหน้าถูกศาลมองซ้ำ ๆ ว่าเป็นความพยายามเลี่ยงเพดานนั้น ในทางปฏิบัติ: การต่ออายุมักได้รับเกียรติเมื่อเจ้าของที่ดินเป็นดีเวลอปเปอร์ฐานะมั่นคงที่มีแบรนด์ต้องรักษา และเปราะบางทางกฎหมายเมื่อที่ดินเปลี่ยนมือหรือเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา คำถามที่ต้องถาม: ใครถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เกิดอะไรขึ้นถ้าเขาเสียชีวิตหรือขายทิ้ง และเงื่อนไขต่ออายุระบุค่าเช่าของเทอมถัดไปไว้หรือไม่ ถ้าตัวเลขจะคุ้มก็ต่อเมื่อคุณได้ครบ 90 ปี — ไปซื้ออย่างอื่นดีกว่า

ค่าใช้จ่ายรายปีใกล้เคียงกันทั้งสองแบบ: ค่าส่วนกลางคอนโด (ราว 50–90 บาท/ตร.ม./เดือนในภูเก็ต) เงินกองทุนสำรองสำหรับตึกใหม่ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ต่ำมากสำหรับที่อยู่อาศัย — หลักพันบาทต่อปีสำหรับบ้านส่วนใหญ่) ความต่างอยู่ที่ตอนโอน: Freehold จ่ายภาษีโอนมาตรฐาน (ฝั่งผู้ซื้อรวมแล้วราว 2–3%) ส่วนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสีย 1.1% ของมูลค่าเช่ารวม ความต่างใหญ่อีกข้อสำหรับผู้ซื้อคนไทย: Freehold ใช้กู้ธนาคารได้และจำนองต่อยอดได้ในอนาคต ส่วน Leasehold ต้องจ่ายสด และตอนขายต่ออายุสัญญาที่หดลงจะกดราคาเพดานไว้เสมอ

• ผู้ซื้อคนไทย ทรัพย์มีให้เลือกทั้งสองแบบ: ถือ Freehold บนโฉนดคือคำตอบตั้งต้น — เป็นกรรมสิทธิ์ถาวร ใช้กู้ได้ และขายต่อเร็วที่สุด อย่ายอมจ่ายราคา Freehold ให้ทรัพย์ Leasehold
• โครงการรีสอร์ตที่ขายเฉพาะ Leasehold และราคาสะท้อนส่วนลดแล้ว: เป็นการตัดสินใจที่มีเหตุผลได้ — โดยเฉพาะกรอบถือครอง 10–15 ปีที่ส่วนลดชนะการเสื่อมของอายุสัญญา
• ชาวต่างชาติซื้อวิลล่า: Leasehold บวกกรรมสิทธิ์ตัวอาคารคือเส้นทางมาตรฐานที่ถูกกฎหมาย — โฟกัสการตรวจสอบที่คุณภาพเจ้าของที่ดินและการร่างสัญญา ไม่ใช่ไล่ล่า "Freehold" ผ่านโครงสร้างบริษัทที่คุมไม่ได้จริง
• ซื้อเพื่อผลตอบแทนค่าเช่าเป็นหลัก: ลองคำนวณกับส่วนลด Leasehold — ต้นทุนถูกลง 15% บนค่าเช่าเท่ากันดันอัตราผลตอบแทนขึ้นชัดเจน ซึ่งอาจชนะ Freehold ในแง่ผลตอบแทนล้วน ๆ แม้ขายต่อจะฝืดกว่า

ไม่ว่าจะเลือกแบบไหน รูปแบบกรรมสิทธิ์แสดงอยู่บนทุกประกาศของเว็บไซต์นี้ และต้องให้ทนายตรวจยืนยัน — ไม่ใช่เดาเอา — ระหว่างการตรวจสอบสถานะทรัพย์ คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย